融创中国杀疯了:疯狂抢地 钱从何来?

原创 PC4f5X  2021-07-13 03:30 

自今年开始的集中供地潮,引发房企在土拍市场疯抢,融创中国以高溢价大杀四方。在上周杭州集中供地现场,公司豪掷127亿元斩获4宗土地。它究竟是在解决土地储备焦虑,还是再度撑大规模?

所有人看到的是,融创中国的野心并没有放下,仍然踩着高跷在跳舞。

疯狂抢地

融创又双叒叕来了。

继在重庆撒下近76亿元获5宗土地后,融创中国(01918.HK)上周在杭州集中供地中鏖战群雄,以124亿元获4宗土地。5月10日,融创中国在北京以26.83亿元竞得北京金盏乡小店村3005-08地块,楼面价约5.3万元/平方米。

在今年开始的热点城市集中供地热潮里,融创中国是一支劲旅,从新疆到重庆,再到广州、无锡等城市,公司一路风驰电擎,甚为吸睛。

这和孙宏斌在3月中旬举行的2020年业绩发布会上表现截然相反。彼时,他在会上大谈要拥抱监管,怎么下台没几天就性情大变?

据中原地产统计,融创中国在4月份合计斩获21宗土地,权益拿地总价245.92亿元。

如果把时间拉长,自今年1月开始,公司在全国各地出击令人应接不暇。不仅在一二线城市四处拼杀,连三四线城市也不放过,频频拿下地王项目。今年以来,公司拿地溢价最高的是芜湖2103号地块,溢价率高达169.44%。

3月底,融创在江苏淮安市以溢价99%、对价9.81亿元拿下当地一宗土地,直接晋升新地王。

融创中国的到来,对淮安楼市影响巨大。有媒体报道称,淮安市淮安区新区地价短短几个月从5字头直飙升至9字头。仅过了几天,公司出现在徐州土拍市场,10天里以高溢价率连夺两处地王。

众人见了融创中国无不瑟瑟发抖,公司4月底在无锡集中供地现场乘胜追击,拿下4宗土地耗资近67亿元(据新京报)。无锡网友惊呼:“融创,要不无锡都给你?”

观点地产数据显示,自本轮集中供地以来,融创中国已出资439亿元,获得地块30宗。

斑马消费注意到,聚焦在集中供地中拿地,融创并非单为解决土地储备焦虑,更多是争夺未来话语权。

截至2020年末,公司土地储备规模达2.58亿平方米,权益土地储备规模1.61亿平方米,土地储备货值约3.1万亿元,位居头部房企之首。

今年一季度,公司拿地面积547万平方米,同比增长110%,其新增货值为1162亿元,位于行业第二。新增货值第一名为保利发展,实现1301亿元,华润置地以新增货值842亿元位列第三。

业绩增长靠投资?

多年来频繁在收并购市场四处出击,融创中国一直以“并购狂”的形象出现在世人眼帘。尤以2017年近632亿元收购万达文旅及酒店项目,在房地产江湖声名远扬。

不过,作为一家头部房企,拉动业绩增长的并非房地产主业,而是靠投资收益。这样的状况在去年更为明显。

2020年,公司实现营业收入2305.87亿元,归母净利润395.49亿元,同比分别增长36.19%和51.95%。

公司归母净利润达到自2010年上市以来最高值,投资收益助力颇多。

根据年报,公司去年投资收益飙升主要来自三大块:交易性金融资产公允价值变动收益89亿元,另外向联营合营企业收取资金占用费44.8亿元,以及处置合联营公司、联营公司取得的收益25.6亿元。

其中,卖掉所持金科股份、持有贝壳控股股份公允价值提高影响最大。2020年4月,公司间接全资附属企业天津聚金以对价46.99亿元卖掉所持金科股份5.87万股;公司间接全资附属企业天津润鼎以对价21.36亿元卖掉所持金科股份2.67亿股股份。截至2020年底,公司累计出售13.60亿股金科股份,出售总价109.73亿元。

公司在2019年“其他收入”也不少。当年,公司其他收入及收益主要包括业务合并收入46.1亿元、向合营及联营公司收取资金占用费48.4亿元,以及投资物业公允值变动收益12.4亿元。

从以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产来看,公司2020年为279.23亿元,同比增长52.34%。2018年和2019年,分别为155.89亿元、183.29亿元。

在这几年里,融创中国先后布局了文旅、酒店等非房地产业务。这些“副业”尚在培育期,并未给公司带来大比例的收入贡献。去年,“副业”收入贡献占比为5.1%。

值得注意的是,公司去年毛利率下降明显,为20.99%,同比下降3.46个百分点。虽说公司多业务同时掘进,非地产业务短期内难有较大收入贡献,在这场赌局里,融创中国如何持续保障业绩增长?

钱从何来?

在国内百强房企中,融创中国最爱买买买。尽管今年一季度拿地支出超过400亿元,似乎已经安然度过“三道红线”。

从去年年报披露的信息来看,这种风险并未完全解除。2020年底,公司净负债率降至96%、现金短债比提升至1.08,剔除预收款后资产负债率已降到78%,仍有一项踩线。

公司的债务规模依然压力如山。截至去年12月,公司现金及现金等价物987.11亿元(包括受限制存款及现金339.36亿元),短期借款为916.07亿元,非受限资金尚难覆盖现有短期债务。另外,公司去年负债总额新增680.54亿元,达到9305.75亿元。去年,公司加权平均利率为8.28%,公司利息支出高达218.09亿元。

随着去年楼市政策收紧,房企向金融机构伸手融资难上加难。

据财报数据,2020年,融创中国融资活动产生的现金流量净额同比下降197.21%,为-353.78亿元。

2016年,像孙宏斌对外表示,要借更多、更便宜、更长的钱,以此来穿越周期。现在看来这已不太容易实现了。

不过,融创中国仍以强势收并购的形象在市场上现身,前有99亿元收购广西彰泰,后传出收购蓝光发展的项目。

用少量资金撬动大量资产仍是孙宏斌的惯用手法,从融创对广西彰泰的支付款项节点来看,第二笔和第三笔均在半年报及年报之前,让人不得不对孙宏斌的财技服气。用首笔不到30亿的资金,撬动广西彰泰700亿未售货值,怎么看都是一笔划算的生意。

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